2026年1月北京二手房止跌回暖：上地单日成交11套爆量

这两天看了一下2026年1月份的二手房成交,一些重点关注的小区,基本都稳住了，甚至还有些反弹。

北京库存房源量已经从17万套去化到了14万套了！结点很重要，预判也很重要[握手]

金域华府, 本月成交7套，成交价稳定在4.5W+；

融泽嘉园，本月成交13套，两居成交价稳定在3.4W-4W；

清河橡树湾，本月成交20套，大部分成交单价区间7.5-8W；

海淀幸福里，本月成交7套，成交单价区间5.5-6.2W；

海淀上地，上周六一天成交11套，爆量；最具代表性的学区房-上地东里1居单价11W；海淀树村的柳浪家园，1居成交价稳定在300W+。

北京楼市：突然反转了

最近复盘了市场的大量成交案例，发现局部板块内的小区已经开始上涨，价格轨迹开始反转了。

比如昌平南的金域华府三期，80㎡的南向2居户型最新成交价是381万，而同户型在2025年12月成交价是354万，上涨了27万，涨幅7%。

金域华府三期80㎡2居的价格轨迹：

2026年1月15日：381万

2026年1月12日：371万

2025年12月11日：369万

2025年12月3日：354万

1224新政之后，不少优质小区的优质房源被快速成交，导致优质房源的供需关系出现反转，在价格上的体现就是上涨。

目前大中介挂牌均价是5.29万/㎡，比上月下降了0.03万/㎡，基本平稳。

根据Wind公布的数据，当前二手住宅价格指数相比最高点，累计跌幅是38.0%，回到2016年3月的价格水准。

复盘了海淀大量小区的价格走势，不少房子的幅度较大。

菊园在2026年1月成交了一套80㎡的3居室，成交价335万。同户型在2021年9月成交价是710万，降价了375万，幅度53%。

△马连洼-菊园80㎡3居室：

2026年1月，中楼层成交价335万

相比于2025年3月，同户型成交价482万，↓147万，-31%

相比于2021年9月，同户型成交价710万，↓375万，-53%

相比于2017年3月，同户型成交价610万，↓275万，-45%

相比于2013年11月，同户型成交价336万，基本持平

万泉庄小区在2026年1月成交了一套81㎡的3居室，成交价545万。同户型在2022年7月成交价是928万，降价了383万，幅度42%。

△苏州桥-万泉庄小区81㎡3居室：

2026年1月，中楼层成交价545万

相比于2025年3月，同户型成交价660万，↓115万，-18%

相比于2022年7月，同户型成交价928万，↓383万，-42%

相比于2021年1月，同户型成交价850万，↓305万，-36%

相比于2016年6月，同户型成交价755万，↓210万，-28%

碧水云天在2026年1月成交了一套199㎡的4居室，成交价1800万。同户型在2021年6月成交价3150万，下降1350万，跌幅43%。

△万柳-碧水云天199㎡4居室：

2025年8月，高楼层成交价1800万

相比于2025年3月，同户型成交价2250万，↓450万，-20%

相比于2023年11月，同户型成交价2636万，↓836万，-32%

相比于2021年6月，同户型成交价3150万，↓1350万，-43%

相比于2016年11月，同户型成交价2150万，↓350万，-17%

博雅德园在2026年1月成交了一套144㎡的3居室，成交价770万。同户型在2022年10月成交价是1125万，降价了355万，幅度32%。

△西二旗-博雅德园144㎡3居室：

2026年1月，中楼层成交价770万

相比于2024年4月，同户型成交价924万，↓154万，-17%

相比于2022年10月，同户型成交价1125万，↓355万，-32%

相比于2020年7月，同户型成交价896万，↓126万，-14%

相比于2016年4月，同户型成交价723万，↑47万，+7%

上地东里在2026年1月成交了一套47㎡的1居室，成交价488万。同户型在2021年6月成交价是866万，降价了378万，幅度44%。

△上地-上地东里47㎡1居室：

2026年1月，5层成交价488万

相比于2025年3月，同户型成交价697万，↓209万，-30%

相比于2021年6月，同户型成交价866万，↓378万，-44%

相比于2018年5月，同户型成交价660万，↓172万，-26%

相比于2016年2月，同户型成交价490万，基本持平

烟树园在2026年1月成交了一套54㎡的1居室，成交价388万。同户型在2021年3月成交价是675万，降价了287万，幅度43%。

△世纪城-烟树园54㎡1居室：

2026年1月，成交一套，成交价388万

相比于2025年8月，同户型成交价420万，↓32万，-8%

相比于2021年3月，同户型成交价675万，↓287万，-43%

相比于2019年11月，同户型成交价546万，↓158万，-29%

相比于2015年10月，同户型成交价388万，价格持平

北京楼市：东城二环让人意外！

东城区东花市作为二环内稀缺宜居板块，紧邻广渠门内大街与崇文门商圈，7 号线加持、交通便捷，优质教育与三甲医疗资源齐聚。板块房源以 2000 年后商品房为主，夹杂少量回迁房。我们结合具体成交数据，看看板块内热门小区的房价变动详情。

富贵园二区48.55平米的一居室，2026年1月11日成交价328万，而同户型在2023年10月28日成交价552万，降了224万，降幅约40.6%。

本家润园C区67.48平米的两居室，2026年1月13日成交价375万，而同户型在2021年7月12日成交价635万，降了260万，降幅约40.9%。

东花市北里中区107平米三居室，2026年1月22日成交价750万，而同户型在2023年3月18日成交价1208万，降了458万，降幅约37.9%。

北京楼市：开始拉升了

1224新政以来，市场成交热度持续拉升，大中介实时成交量已经连续2周超过2000套，小阳春有提前到来的迹象。

近几周的实时成交套数分别是：

第52周（12.22-12.28）：1995套

第01周（12.29-01.04）：1711套

第02周（01.05-01.11）：2039套

第03周（01.12-01.18）：2144套

从实时成交价格上看，一些优质小区已经止跌企稳，局部板块或小区呈现了微涨，比如海淀的北五环。

莱圳家园的73㎡南向2居，在2025年12月的成交价分别是481万和500万，到2026年1月的成交价是520万。

上地东里的74㎡3居户型，在2025年12月成交价是640万，到2026年1年的成交价是696万。

上林溪的92㎡2居户型，在2025年12月成交价是570万，到2026年1月的成交价是626万。

朝阳的优质次新房也存在这种案例。

比如珠江帝景144㎡的小四居，目前最新的成交价是1157万，对比2025年12月成交价1105万，有小幅上涨。

京师园114㎡的3居室，在2025年11月的成交价是810万，到2026年1月的成交价是855万。

政策之后供需关系的变化，导致了优质或标杆次新小区率先企稳或者小幅回升。这种趋势是否会持续或扩大，就看后续的市场预期了。

不过最近复盘看，万柳的房价幅度比较大。

碧水云天在2026年1月成交了一套199㎡的4居室，成交价1800万。同户型在2021年6月成交价3150万，下降1350万，跌幅43%。

△万柳-碧水云天199㎡4居室：

2025年8月，高楼层成交价1800万

相比于2025年3月，同户型成交价2250万，↓450万，-20%

相比于2023年11月，同户型成交价2636万，↓836万，-32%

相比于2021年6月，同户型成交价3150万，↓1350万，-43%

相比于2016年11月，同户型成交价2150万，↓350万，-17%

蜂鸟家园在2025年12月成交了一套95㎡的3居室，成交价770万。同户型在2022年1月成交价是1405万，降价了635万，幅度46%。

△万柳-蜂鸟家园95㎡3居室：

2025年12月，中楼层成交价770万

相比于2022年1月，同户型成交价1405万，↓635万，-46%

相比于2018年1月，同户型成交价1165万，↓395万，-34%

相比于2016年9月，同户型成交价1050万，↓280万，-27%

新起点嘉园在2026年1月成交了一套158㎡的3居室，成交价1298万。同户型在2022年8月成交价是1915万，降价了617万，幅度33%。

△万柳-新起点嘉园158㎡3居室：

2026年1月，中楼层成交价1298万

相比于2024年10月，同户型成交价1535万，↓237万，-16%

相比于2022年8月，同户型成交价1915万，↓617万，-33%

相比于2021年11月，同户型成交价1720万，↓422万，-25%

相比于2018年5月，同户型成交价1620万，↓322万，-20%

阳春光华家园在2026年1月成交了一套107㎡的2居室，成交价988万。同户型在2023年3月成交价是1600万，降价了612万，幅度39%。

△万柳-阳春光华家园107㎡2居室：

2026年1月，高楼层成交价988万

相比于2025年8月，同户型成交价1085万，↓97万，-9%

相比于2023年3月，同户型成交价1600万，↓612万，-39%

相比于2021年7月，同户型成交价1485万，↓497万，-34%

相比于2020年7月，同户型成交价1156万，↓168万，-15%

北京楼市：二环沿线房价性价比炸裂！

菜户营守着丰台与西城交界、近西二环，房价比西城核心区低不少。随机抽这儿3 个小区看，一居到三居同户型房价降幅全超 43%，最高达 54.6%，降价力度惊人。下面就来看看具体价格变化。

鸭子桥43号院50.26平米的两居室，2026年1月21日成交价240万，而同户型在2021年6月30日成交价528万，降了288万，降幅约54.6%。

鸭子桥路71.41平米的三居室，2026年1月14日成交价330万，而同户型在2022年1月21日成交价646万，降了316万，降幅约48.9%。

乐城45.48平米的一居室，2026年1月2日成交价298万，而同户型在2021年7月9日成交价528万，降了230万，降幅约43.6%。

北京楼市：朝阳奥森房价 “大反转”？

朝阳奥林匹克公园板块，最近房价回调得挺明显。同类型户型，从之前的高点下来，最多降了快500 万，跌幅超 4 成。按理说这儿配套成熟、位置也不错，这样的降温幅度挺让人意外。

京师园90.31平米的两居室，2026年1月10日成交价520万，而同户型在2023年4月13日成交价970万，降了450万，降幅约46.4%。

融域嘉园107.92平米的两居室，2026年1月11日成交价680万，而同户型在2023年4月17日成交价1140万，降了460万，降幅约40.4%。

澳景花庭143平米的三居室，2026年1月18日成交价792万，而同户型在2017年3月14日成交价1373万，降了581万，降幅约42.3%。

价格稳住的同时，成交量增长明显，上周（1.12-1.18）全北京二手房成交量约为4200套，近6个月最高的单周成交量。

北京楼市：天通苑完全超出想象

1224新政之后，天通苑的市场热度有小幅的提升。但最近从整体来看，房子还是不那么好卖。

天通苑有很多房子是无电梯的复式，流通性较差。目前绿中介上的最低挂牌单价是1.7万/㎡，并且有不少房源单价不到2万/㎡。

从总价来看，已经有不少房源的挂牌总价低于200万，当前的最低挂牌总价是176万。

挂牌总价相比于2025年8月，普遍降低了10-20万的水准。8月份的最低挂牌总价是195万，且大多还在200万出头。

从最近的成交数据来看，天通苑在最近的回调幅度较小。

天通苑北三区在2025年12月成交了一套107㎡的2居室，成交价275万。同户型在2024年8月成交价是364万，降价了89万，幅度25%。

△天通苑-天通苑北三区107㎡2居室：

2025年12月，中楼层成交价275万

相比于2025年10月，同户型成交价322万，↓47万，-15%

相比于2024年8月，同户型成交价364万，↓89万，-25%

相比于2022年12月，同户型成交价452万，↓177万，-39%

相比于2016年5月，同户型成交价338万，↓63万，-19%

天通苑东二区在2025年12月成交了一套106㎡的2居室，成交价268万。同户型在2024年10月成交价303万，降价了35万，幅度12%。

△天通苑-天通苑东二区106㎡2居室：

2025年12月，高楼层成交价268万

相比于2024年10月，同户型成交价303万，↓35万，-12%

相比于2023年2月，同户型成交价445万，↓177万，-39%

相比于2021年11月，同户型成交价366万，↓98万，-26%

相比于2017年12月，同户型成交价337万，↓69万，-21%

天通苑东一区在2025年12月成交了一套130㎡的3居室，成交价309万。同户型在2024年10月成交价是335万，降价了26万，幅度8%。

△天通苑-天通苑东一区130㎡3居室：

2025年12月，楼层成交价309万

相比于2024年10月，同户型成交价335万，↓26万，-8%

相比于2023年6月，同户型成交价470万，↓161万，-35%

相比于2023年2月，同户型成交价474万，↓165万，-35%

相比于2022年2月，同户型成交价510万，↓201万，-40%

天通苑五区在2025年11月成交了一套159㎡的3居室，成交价402万。同户型在2024年11月成交价是470万，降价了68万，幅度15%。

△天通苑-天通苑五区159㎡3居室：

2025年11月，楼层成交价402万

相比于2024年11月，同户型成交价470万，↓68万，-15%

相比于2024年5月，同户型成交价520万，↓118万，-23%

相比于2023年6月，同户型成交价655万，↓253万，-39%

相比于2022年7月，同户型成交价650万，↓248万，-38%

富力城挂牌率超过88%小区！北京楼市，业主的焦虑情绪仍在继续...

2026年1月22日，北京市存量房网上签约843套，其中住宅744套；1月截止22日北京市存量房网上签约11186套，其中住宅9892套；相比于12月网签1.7万套的热度，1月倒是没增长多少，但很明显的一点是：成交节奏加快了。

最近半个月新咨询的读者，还是以置换为主，大部分的问题是：我的房子要不要卖？会不会等半年还能涨点？

2025年，房东焦虑了一年，到了年底，要么下架，要么认命卖了；2026年来了，一批新的房源等待处理，一批新的房东正在焦虑。

对于这种情况，我认为更应该看数据，而不是看情绪。

对于读者们的卖房问题，我一般会评估一下房子的情况，有可能有价格波动的房子，比如学区房、优质改善房，可以留着，不住就租出去，等成交热度回来的时候卖出去。

但如果是老破小、刚需房，即便是亏了也得卖。

这类房子一些业主不着急用钱，想的是：未来或许有可能回迁？或者北京的价格有可能上涨？

这些想法，不是说完全不可能，但这和赌没有区别。

著名的赌石局都是这样的：在一个产玉石的矿区买一块石头，有没有可能出好玉？有可能，但概率又有多大呢？

另外，北京如今的回迁，已经不是过去的补贴了，大部分都还得往里搭钱。

前几天我们还接了一个客户，东城二环边上的平房拆迁，位置很牛了吧，拆迁款只给了300万，一家子不得不去通州栖云湾看房。

从东二环到通州接近六环的位置，落差有多大？至少最近2年，局势动乱，都还是现金流为王的时代。如果家庭完全无杠杆，可以租出去，每个月吃租金也很舒服。

但是改善房的租金回报率都低，新龙城这种刚需小区租售比反而可以超过2%。

但如果家庭还有其他刚刚或者资金支出，无学区老破小还是越早卖亏得越少。老破小说完了，我们来看看北京比较典型的几个改善盘：富力城、橡树湾四期、新龙城。

我从近期成交量、租售比和同小区成交对比几个维度，给大家分析一下当前的市场情况。

富力城D区，房东有抛售迹象

目前，富力城的在售房源处于全市12%分位，挂牌率高于全市 88% 的小区。

而从同商圈的成交量来看，富力城D区作为片区内单价最高的小区，成交量依旧处于板块内的第六名。

也就是说，预算在800-1500万之间，对双井片区很青睐的家庭，还是很喜欢富力城这个小区的。说实话我也喜欢，因为这个小区的户型、环境、圈层、周边的邻居素质、居住的便捷性都很不错。之前唯一的问题就是价格，现在随着房东抛售情绪加强，价格也比之前便宜，只要预算够，的确没什么可挑剔的。

现在朝阳区新房也很多，比如紫京宸园、璞樾、能建东誉府，但价格也高，上车价1000多万起，那不如在富力城选一个好楼层、好户型。

这也说明，在北京，只要居住品质够高的小区，流通性还是很好的。顺便说一句为什么富力城抛售率高。核心原因还是这个小区当年有很多炒房客入局，很多房东当年的拿房成本非常低，在这个小区有好几套房子，现在房地产的红利期已经过去。

这些房东就开始集体变现了。OK我们接下来说橡树湾四期，海淀著名的代表性楼盘。

橡树湾四期，新房挤压

橡树湾四期现在单价7.7万/㎡左右，挂牌率为4.66%，我们统计了全市8578个小区，橡树湾四期排743位，也是比较靠前的小区，卖房的业主比较多。

最近一年橡树湾四期成交了12套房子，但有18套房子受不住压力下架了，成交率仅有28%。

从同商圈成交量来看，橡树湾四期甚至没进入同片区成交TOP10排行榜。在清河成交量更高的二手房是强佑清河新城府学上院、永泰东里、莱圳家园等等。

出现这种现象的原因有几个：

1、周边新房挤压

海淀的清河、上地，2025年-2026年接连出了几个新房，单价在10万/㎡左右。相比之下，橡树湾四期作为一个二手房，户型又比较大，虽然是8万/㎡左右的单价，但上车总价高。

2、清河其他二手房砸盘更狠

比如强佑清河新城，这个小区虽然不如橡树湾，但圈层也还可以，橡树湾的房东们能扛住，其他小区已经开始降价了。对于800万以内预算的家庭，当然还是想越便宜越高。

以下是橡树湾四期的最新成交信息，一居室70多㎡，你就说尴尬不尴尬。

橡树湾四期的租金回报率也不算高，最高在1.4%多，改善房因为总价高，租金率都不高。真正有没有收益，就看房东的拿房价格了。如果有贷款，算下来也不剩多少钱。

新龙城，租金回报率超过2.4%！

终于到了刚需盘，且成交量最好的一个楼盘了。新龙城这个小区，现在单价3.5万/㎡，和高点相比已经跌了44%，纯纯腰斩。这个小区的崛起主要是因为地铁13号线分流加持，在2022年顶点的时候，单价超过6万/㎡，一个昌平的楼盘，总价600-900万之间。

当然这也是整个昌平南片区的写照。但现在行情下跌后，新龙城的价格虽然跌了，热度依然在，因为地铁交汇的确是非常方便，而且这个小区的居住品质也不错，属于刚需板块中很舒适的改善盘。

所以在昌平南回龙观这个商圈，新龙城是成交量最大的一个小区，2025年成交了169套，远超流星花园三区。

从成交信息来看，100平米左右的两居室成交最多，总在300-400万之间。以前这个价格只能在沙河买房，现在能卖昌平南最核心的小区，当然香了。

另外，作为纯纯的大厂外溢小区，这个小区的租售比非常高。一居室的租金回报率能达到2.46%，最低的租售比也超过1.7%，这在整个北京都是比较优秀的了。

所以如果您是新龙城的业主，目前没什么贷款，也不着急用钱，房子就没必要卖。新龙城预计最多也就只有5%作用的跌幅了，一个年收益率在2%左右，且有居住价值的产品，不如留着，会有翻身的一天。

北京楼市，以价换量

北京房产市场，整体行情是以价换量。

1月1-21日，北京二手房网签量9148套，全月网签量估计1.3-1.4万套左右。这个网签量水平，放在近八年来看，是第二高的水平。

其一，元旦后，北京二手房市场成交节奏加快。

25年的1224力度虽然不如24年的930力度大，从现实情况来看，的确让二手房市场交易更加活跃。26年1月，某个大中介的二手房成交量，已经有两周连续超过2000套。

其二，房产市场没有止跌回稳。

前两年，房地产领域提出了一个口号、目标：房地产市场止跌回稳。自23年至25年，房地产市场的实际情况表明，所谓止跌回稳的目标，根本没有实现。

1月22日，北京发布了2025年的房地产数据，各个指标，没有一个好看，房地产面临的压力非常大。

房地产开发投资，同比下降了2.3%；房屋施工面积，同比下降11.4%；房屋新开工面积，同比下降10.1%；新建商品房销售面积，同比下降6.9%；这几个数据，全面下跌。当下的北京房产市场，形势依旧很严峻。

其三，北京房产市场，二手房价格指数，九连跌。

按照国家统计局数据，北京的二手房价格指数，已经连续九个月，环比下跌。房地产市场有一个紧箍咒，房价上涨似乎成了禁忌。

问题在于，如果大家的预期都是“房价会一直跌、不会涨”，那么对房地产的负面预期，就会不断自我强化，陷入恶性循环，无法摆脱跌跌不休的局面。接下来，只要北京房价不上涨，房产市场信心就不会恢复。

如果从当前的量增价稳来看，其实已经可以称为小阳春了。目前来看，一是阶段性跌到位了，有很多买家认可价格；

二是政策暖风频吹，市场信心有所回暖，很多小区的房价相对于最低点开始反弹。

接下来还要看两会前后能否进一步出政策支持，能否像求是杂志说的一次性给足政策，如果是的，那长远的走势不说，至少小阳春和上半年还是值得期待的。返回搜狐，查看更多

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