关注北京楼市的进来看看！7月，楼市环比微涨，西城东城海淀明显

最近刷到不少"北京7月楼市起飞、西城东城海淀领涨"的号，先提个醒：7月二手环比确实微涨0.1%，连涨5个月是真的，但西城东城上半年还跌了4%往上，真能打的只有海淀。 先把刚扒到的7月北京楼市实底摊给你看。

上半年北京二手住宅网签9.36万套，同比涨5.7%，是2021年以来同期最高的量。

西城区7月二手均价119447元/㎡，还是全市最高，底下是东城87744、海淀77548、朝阳59509、丰台43974，再往外石景山4万2、通州4万、昌平3万7、大兴3万6、顺义3万5、门头沟3万2、房山2万8，怀柔平谷延庆在2万到2万5之间。

同比看落差更大，海淀跌8%、门头沟跌21%，西城同比也跌了2%。

掰到热门板块看得更细，西城金融街15万/㎡往上，德胜门12万/㎡往上；东城东直门10万/㎡往上，和平里9万/㎡往上；海淀中关村、五道口8万5到9万5，西北旺、苏家坨5万2到6万；朝阳国贸、双井、望京8万到12万，东坝4万2到4万8。

很多人把"西城东城海淀"打包算领涨，实际三个区的走势差得不少。

海淀是真稳，上半年全北京八城区里跌幅最小，只跌1.1%，年内累计涨了4.9%，中关村、上地那片的产业盘撑着，四季青7月环比还涨了0.71%，是全区最高的。

西城上半年跌了4.2%，是八城区里跌得最多的，只是最近优质盘的跌幅在收窄，金融街、德胜门的老牌学区盘挂价没怎么动，南边像马连道那片的刚需两居，挂了三个月还能再谈5%。

东城上半年跌4.0%，和平里、东直门的学区盘流通性还行，其他片区基本跟着大盘走，稳的程度比海淀差一档。

把八城区上半年的表现拆开看，东西城还在出清，海淀和昌平已经横住，朝阳、丰台、石景山、通州缓慢往下走2.5到2.9个点。

昌平去年全年跌了18.8%，今年上半年只跌1.2%，是几个区里跌幅收窄最快的。

按100㎡的户型算预算，对号入座就行。

千万级能选西城、东城、海淀的核心板块，近几个月成交的多是北城的小户学区房，南城同价位的刚需盘挂半年的也不少。

600到900万档能选朝阳、海淀外围、丰台，望京那片最近有几波回购的成交，丰台的新盘得看有没有挨着地铁，没地铁的盘去化慢。

400到600万档对应通州、昌平、大兴，昌平回龙观、天通苑的次新两居300万出头就能拿下，是刚需走得最快的片区。

300万以内基本只能看房山、平谷、延庆，这几个片区的去化周期都在40个月以上，有的业主挂了半年降了三十万，还没多少人问。

今年的成交结构和前几年不一样。

2020年之前大家追远郊的规划盘、老破小的学区涨幅，现在走量的单子里70%都是五环内地铁旁的低总价小户。